El mercado
inmobiliario en España representa cerca del 16% del Producto Interior Bruto, en
un contexto actual de crisis financiera y de afectación del sector privado y
escaza financiación por parte de las entidades financieras, era necesaria la creación de mecanismos que
mejorasen la liquidez de las empresas y permitiesen hacer frente al importante
stock inmobiliario que se ha generado en nuestro país.
Un claro ejemplo
sería la Ley 16/2012, del Régimen jurídico-fiscal de las Sociedades Anónimas
Cotizadas, por medio de la cual se modificó la Ley 11/2009, de 26 de octubre,
para con ello equiparar las Socimi españolas a las Real Estate Investment
Trusts, presentes en países de nuestro entorno jurídico, como Francia o el
Reino Unido. Por ello, por medio de este tipo de Sociedades anónimas se quiere
incentivar, entre otros, el sector de la construcción y el sector inmobiliario
a través de una mejor política fiscal para fomentar la actividad económica en
tiempos de crisis, buscando una mayor rentabilidad en España gracias a la
aplicación de un régimen fiscal especial. Otro de los objetivos de esta figura
jurídica es potenciar el mercado del alquiler de inmuebles y ofrecer una nueva
alternativa de inversión en los mercados de valores.
Tal y como
establece el artículo 1.1 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se
regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado
Inmobiliario, que al tratarse de sociedades cotizadas se diferencian de las
sociedades anónimas en que sus acciones están admitidas a negociación en un
mercado secundario oficial de valores, quedando reguladas así mismo, por la Ley
de Mercado de Valores, en concreto están previstas en el artículo 2.1 LMV, por
tratarse de valores negociables. Los aspectos societarios aparecerán detallados
en la Ley de Sociedades de Capital, mientras que los aspectos financieros
quedaran enmarcados en la Ley de Mercado de Valores, asimismo, tendremos que tener en cuenta el Real Decreto
1310/2005, de 4 de noviembre, por el que se desarrolla parcialmente la Ley
24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores, en materia de admisión a
negociación de valores en mercados secundarios oficiales, de ofertas públicas
de venta o suscripción y del folleto exigible a tales efectos y la Directiva
2003/71/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de noviembre de 2003,
sobre el folleto que debe publicarse en caso de oferta publica o admisión a
cotización de valores y por la que se modifica la Directiva 2001/34/CE.
Cuando hablamos de
SOCIMI, hacemos referencia a un nuevo instrumento de inversión destinado al
mercado inmobiliario, en concreto, en el mercado del alquiler, cuya actividad
principal consiste es la inversión directa o indirecta, en activos
inmobiliarios de naturaleza inmobiliaria para su alquiler, incluyendo tanto
viviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas,
entre otros.
Su objeto social
será promover y adquirir bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados a
arrendamiento, quedando incluida la rehabilitación de edificaciones, siempre y
cuando se realice conforme a los términos establecidos en la Ley 37/1992, de 28
de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido. En relación con este inciso
cabe destacar que la misma deberá de llevarse
a cabo en función de lo previsto en la normativa del Impuesto sobre el
Valor Añadido, la tenencia de participaciones en el capital de otras SOCIMI o
REits (no residentes en territorio español siempre y cuando tengan el mismo
objeto social y estén sometidas a un régimen similar)., territorio español como
si no lo son, siempre y cuando tengan como objeto social principal la
adquisición de inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y queden
sometidas al mismo régimen que las SOCIMI (Las participaciones deberán de ser
nominativa y la totalidad de su capital deberá permanecer a otras SOCIMI o a
entidades no residentes en territorio español), la tenencia de acciones o
participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria reguladas
en la Ley 35/2005, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva.
Los bienes inmuebles deberán ser adquiridos en propiedad y no quedaran
incluidos los bienes inmuebles de características especiales. Importante
destacar que la SOCIMI podrá llevar a cabo actividades accesorias pero las
mismas no podrán representar más del 20% de sus rentas.
Las acciones de la
SOCIMI deberán estar admitidas a negociación en un mercado regulado o en un
sistema multilateral de negociación español o en el de cualquier otro Estado miembro
de la Unión Europea, del Espacio Económico Europeo o de un tercer país con el
que exista un efectivo intercambio de información tributaria, debiendo existir
de forma ininterrumpida durante todo el periodo impositivo. El capital social
mínimo de la SOCIMI deberá de ser de 5 millones de euros, sus acciones
nominativas y deberán poseer como mínimo un inmueble. Por otro lado, no existen
límites en cuanto a la financiación pero sí en cuanto al requisito de
información ya que en las cuentas anuales deberá de crearse un apartado llamado
“Exigencias informativas derivadas de la condición de Socimi.
Asimismo, la SOCIMI
deberá cumplir una serie de requisitos de inversión ya que al menos, el 80% del
valor del activo debe estar invertido en: Inmuebles de naturaleza urbana
destinados al arrendamiento, en terrenos en los que se vaya a llevar a cabo la
promoción de inmuebles siempre y cuando la misma se inicie durante los tres
años siguientes a la adquisición o en participaciones en el patrimonio o
capital de otras entidades que tengan por objeto social el de las SOCIMI.
Por otro lado, al
menos el 80% de las rentas del período impositivo correspondientes a cada
ejercicio, excluidas las derivadas de la transmisión de las participaciones y
de los bienes inmuebles afectos ambos al cumplimiento de su objeto social
principal: Arrendamiento de bienes inmuebles
afectos al cumplimiento de su objeto social principal (FALTA), dividendos o
participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectas al
cumplimiento de su objeto social principal.
Destacar
que, los bienes inmuebles que formen parte del activo de la sociedad deberán
permanecer arrendados durante al menos tres años para que con ello el régimen
especial de la SOCIMI pueda aplicarse. Por su parte, al tratarse de una
sociedad cotizada existe una obligación de reparto de dividendos, en este caso,
será obligatorio distribuir en forma de dividendos a sus accionistas el
beneficio obtenido, una vez cumplidas las obligaciones mercantiles, el 100% de
los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios
distribuidos por estas entidades, el 50% de los beneficios procedentes de
transmisiones de inmuebles y acciones una vez transcurrido el plazo de
mantenimiento y al menos el 80% de los beneficios obtenidas por rentas del
alquiler. El resto deberá de reinvertirse en inmuebles o participaciones,
debiéndose satisfacer el mes siguiente a la fecha del acuerdo de aplicación de
este régimen y en ningún caso la reserva legal podrá exceder el 20% del capital
social.
El regimen fiscal
previsto para este tipo de sociedades es un régimen optativo, y con muchos
beneficios, que será necesario que dicha
decisión se adopte por la Junta General de accionistas, debiéndose comunicar a
la Delegación de la Agencia Tributaria del domicilio fiscal de la entidad,
antes de los tres meses previos a la conclusión del período impositivo,
debiéndose aplicar en el periodo impositivo que finalice con posterioridad a
dicha comunicación y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique
la renuncia al régimen. En aquellos casos en los que la sociedad haya optado
por la aplicación del régimen fiscal especial, deberá incluir en su
denominación “Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario,
Sociedad Anónima”, o su abreviatura, “SOCIMI, S.A.”
La sociedad, una vez acordada este régimen, pasará a
tributar en el Impuesto de Sociedades a un tipo de gravamen del 0%, siendo este
régimen incompatible con los
regímenes especiales previstos en el Título VII del TRLIS, excepto lo referente
a arrendamiento financiero, fusiones, escisiones, aportaciones en activo,
transparencia fiscal internacional. Asimismo, se establece un gravamen especial
del 19% respecto de los dividendos distribuidos a aquellos accionistas de la
SOCIMI que posean una participación de al menos el 5% y estén exentos o tribute
a un tipo de gravamen inferior al 10%,
es decir, no estén gravadas en sede del accionista o lo estén a un tipo
reducidos, por ello, este gravamen tendrá la consideración de cuota del
Impuesto de Sociedades, quedando sujetos al mismo los Fondos de inversión
española, las Sociedades de inversión colectiva Inmobiliaria o aquellas
entidades no residentes que en su normativa nacional estén exceptuadas del
gravamen. Este gravamen especial no será aplicable a aquellos socios a los que
se les aplique la normativa prevista para la SOCIMI ni a una entidad no
residente.
Importante
destacar que el régimen fiscal por el que se tributa al 0% en el Impuesto de
Sociedades se perderá si la SOCIMI no cumple el requisito de permanencia que he
mencionado anteriormente, pasando a tributar al 28% (tras la reforma fiscal)
por los periodos impositivos anteriores y los futuros.
Por su parte, se establece un régimen fiscal especial
para los socios. Los contribuyentes de Impuesto de sociedades e Impuesto sobre
la Renta de no Residentes con establecimiento permanente no podrán aplicar la
deducción por doble imposición que sí sería aplicable en el caso de no acogerse
al régimen previsto para la SOCIMI. Por su parte, el contribuyente de Impuesto
sobre la Renta de las Personas físicas o Impuesto sobre la Renta de no
Residentes sin establecimiento permanente no podrá aplicar la exención de 1.500
euros. No obstante, el régimen previsto para la SOCIMI presenta otra ventaja
tributaria ya que se prevé una bonificación del 95% en el impuesto de
transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados en la adquisición de
inmuebles o terrenos y una exención en las aportaciones no dinerarias.
Igualmente, se establece la posibilidad de que la sociedad adopte este régimen
fiscal siempre y cuando se comprometa en los dos años siguientes a cumplir los
requisitos que la normativa establece al respecto.
Ejemplo
Si nos encontramos con una SA con un beneficio de 100
millones de euros sujeta a un IS del 28%, los dividendos repartibles serán:
Por su parte, una SOCIMI, SA con el mismo beneficio de
100 millones de euros tendrá un beneficio repartible de 100 millones de euros,
puesto que no tributará por el IS, pero el socio tributará por IRPF
Es decir, en una Sociedad Anónima el Socio tributará por
IRPF y además tributará en sede de la sociedad al 28%, pero podrán aplicarse
las deducciones por doble imposición. Por su parte en una SOCIMI, SA, el socio
persona jurídica no tributara por el Impuesto de Sociedades en sede de la
sociedad pero si tributara tanto por IRPF como por IS y no se aplicaran las
sociedades, no suponiendo tantas ventajas. En cambio, un socio persona física
no tributará en sede de la sociedad por el Impuesto de Sociedades y solo por
IRPF, por ello en este último caso es cuando el régimen de la SOCIMI es más
positivo, tanto para la empresa como para el socio.
Más adelante
habíamos hecho referencia al MAB, como un sistema multilateral de negociación
que presenta muchas ventajas para el inversor. El MAB se constituye como un
sistema de negociación multilateral para empresas de reducida capitalización
que tienen como objetivo expandirse, promovido por el BME y supervisado por la
CNMV. Entre sus ventajas me gustaría destacar que poseen una regulación a
medida, por medio de circulares y unos costes y procesos adoptados a sus
características, siendo menores que los del mercado secundario oficial (Bolsa
de Madrid, Barcelona..etc). Por ello, se configuran como una alternativa de
financiación para las empresas en aras de crecer y expandirse. Importante
destacar que para acceder al MAB será necesario contar con la figura del asesor
registrado y del proveedor de liquidez. El primero ayudará a las empresas a
cumplir los requisitos de información, por su parte, el segundo es un
intermediario que ayuda a estas empresas a buscar la contrapartida necesaria
para que la formación del precio de sus acciones sea lo más eficiente y liquida
posible.
Para acceder al MAB
será necesario que la SOCIMI sea una sociedad anónima, pudiendo ser española o
extranjera y el capital social deberá estar totalmente desembolsado y las
acciones representadas en anotaciones en cuenta y no existir restricciones a la
libre transmisibilidad y deberán respetarse los principios de transparencia e
información.
Vemos por lo tanto
que este régimen se configura como un método para garantizar la rentabilidad de
las empresas puesto que se exige una distribución de dividendos por lo que las
mismas no podrán endeudarse, destacando que este tipo de empresas ofrecen una
rentabilidad alta y relativamente establece y que se constituyen con una
vocación de permanencia, debiendo diferenciar caso por caso y realizar un
examen pormenorizado a la hora de aplicar este régimen fiscal.
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